昆明房价真的还涨吗？真的还要涨那么多吗？或许开发商真的期望再涨，但消费者一定反对再涨，谁是谁非，已经不是我们能说明的了！市场就在我们的面前！
且看原文分析！

2004年昆明市商品房平均售价2014元／平方米，同比增长5.5％，2005年昆明商品房平均销售价格2612元／平方米，同比上涨598元，2006年昆明市商品房平均售价2975元／平方米，同比增长363元；据《楼市快递》专家组不完全预测：2007年昆明市商品房平均售价将达3500元／平方米左右，同比增长500元左右！

 

“人民币汇率上涨了，物价还不上涨吗？物价上涨了，房价还不上涨吗？地皮上涨了，房价还不上涨吗？全国都上涨了，昆明还不上涨吗？……”给房价一千个上涨的理由也是远远不够的。尽管限制外资的进入、国六条、九部委“十五条”的风声水起，上调房贷利率、二手房营业税以及二手房转让个人所得税的征收、清算土地增税等一系列宏观调控政策的执行，无一不让楼市惊鸿半时，一系列的宏观调控一度牵动着整条房地产产业链的神经末梢，而无论令出惊鸿也罢，引起不同的嘘声也好，2006年的全国楼市、云南（昆明）楼市依然还是在一曲高歌中看涨了！

紧密跟随国民经济的步伐，房地产产业自然不甘落后，更何况房地产产业是一个国家经济发展的衡量器，那么在全国国民经济稳步发展这样的规律下，全国房价的普遍上涨最自然不过（如上海等个别城市除外）。而在云南（昆明），依次拍出的云南地（价）王、单价最高记录等地皮的高升，土地增值税清算等宏观政策，经济实用房的大量推出对低档住宅的冲击等因素的推动下，那么在2007年，云南（昆明）房价亦依然一片看涨；据《楼市快递》专家组不完全预测，2007年昆明市商品房平均售价将达3500元／平方米左右，同比增长500元左右！

这些等等，开发商、购房者等大家伙们都看在眼里，谁都不是旁观者，谁都不希望房价涨了（虽然开发商是希望涨就多赚钱，但涨得离谱就等于自毁市场，谁都得遵守市场游戏规则）；而涨了就是涨了，不是某个大腕开发商或者某个（群体）购房者就能左右的，能做的只剩下顺其自然（市场在多种因素下，自会恒温，过热则泡沫破灭成真，过冷则国民经济下降阻碍国家发展），开发商依然得开发求财，购房者也依然得购房以生活。

 

全国房价看涨，大势所趋

2005年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。2006年我国GDP为209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点。15年—20年后，人均GDP要突破3000美元，中国要发展成一个经济强国。当前中国经济正在以10%的速度增长、物价以2%的速度上涨，这样快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后盾，房价势必也将以10%的速度上涨。

在去年12月的前两个交易日里，美元对人民币汇率中间价已经连破7.84和7.83两个关口。截至上月4日，今年以来人民币对美元汇率累计已升值3.15%，人民币兑港元累计已升值3.42%。与人民币升值相对应的是，以房地产市场和A股市场为代表的人民币资产价格大幅上涨。人民币的升值让外资对中国的房地产投资比例加重，房价也因此迎风而上。

日前由国家发改委发布的2007年1月全国70个城市房地产销售报告中显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。新建商品住房销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.7%，涨幅比上月高0.4个百分点；高档商品住房销售价格上涨6.8%，涨幅比上月高0.2个百分点，普通商品住房销售价格上涨6.3%，涨幅比上月低0.3个百分点。分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：深圳10.2%，北京9.9%，福州9.4%，广州8.9%，秦皇岛8.4%，成都和厦门均为8.3%等；合肥和上海略有下降。与上月比，涨幅超过1%的城市有19个，主要包括：兰州2.1%，石家庄和哈尔滨均为2%，福州1.9%，南昌1.5%，武汉1.1%和广州1%等；其中，2007年1月份昆明房屋销售价格同比上涨1%，而多家开发公司都表示在春节过后要提高现有售价，幅度在100元-300/㎡不等，这让2007年的一开头就闻见涨声。

依据国家统计局提供的各地区住房施工面积、竣工面积以及销售面积统计数据，就可以计算出不同地区的加权销售率，并按照该项指标从大到小的顺序得出国内房价上涨预期地区排名。目前的数据显示，今年排在前5位的地区依次是云南、海南、内蒙古、河北、浙江。云南、浙江杭州同时也是最近几年住房销售面积增长率领先竣工面积增长率幅度最大的两个地区，因此可以得出昆明房价在2007年上涨比例将排在国内其他城市前列。

 

运营成本逐步增加，在所难免

2006年昆明地皮激励的“争夺战”，让成交价格接连刷新纪录。6月26日，北市银河片区“014地块”被云南实力地产以1.321536亿元(约和132万元/亩)收入囊中。10月12日，“五甲塘地块”以9.2522亿元成为昆明当之无愧的地王，每亩地价高达98万余元，比周边地价高出50万元/亩之多。11月2日，东南二环沿线的3块土地公开出让，其中022号地块，经过近40轮竞价，最终以5.2亿元拍出，每亩地价达494.4万。11月6日，位于民航路26号的一块面积102.24亩的土地，以6.9亿元的高价拍出，每亩675万元，相当于每平方米1万多元，创下昆明市土地交易成交单价最高纪录。11月20日，星耀集团以3559万元的价格拍得位于攀昆商场后一块面积为3.43亩的地块，加上补偿费用，每亩成交价格为1127.52万元，创昆明目前商业用地的最高单价。

虽说这几宗土地的成交高价，主要是地段价值决定的。但地价作为房地产项目的最核心成本，当然会在一定范围内影响房价。高地价也并不一定导致高房价，但房地产市场的健康发展是建立在地价稳定增长的基础之上的。昆明地价在2006年屡创新高，那对于在07年放量上市的房源来说，房价的上扬就显得更“理所当然了”。

颇多专家学者放言评说土地增值税的全面清算，都称不会将这税收转接到购房者头上，而事实是怎么样的？只有各售楼部的房源价格表上最清楚了。云南的地产市场在多年的培育下，已形成较为成熟的楼市大环境，而在同时亦要求开发商要做出更高的品质，运用最新的技术，运用高手段的营销推广，再加上土地增值税、大户型保有税等其他常规税收，这无疑是给开发企业增加了运营成本，那么就象任志强说的那样，企业不是慈善机构，企业是要赚取利润的，难道羊毛不是出在羊身上吗？

 

多重因素集合，促使高升

2006年10月份，昆明首个经济适用房项目公开招标，该项目建成后将首度面向全市中低收入者公开出售，由于政府定价、土地划拨、税费优惠等措施，其售价将低于同地段商品房的水平。未来5年内，3.1万套经济适用房将陆续上市，昆明楼市必将受到冲击。

由政府主导的经济适用房大量进入市场，这势必与低价楼盘进行“竞争”，那么低价楼盘的市场竞争力自然大大缩水，利润减少、销售缓慢。在这样的推动下，有几家开发商愿意来开发这样的项目呢？于是，开发商们更愿意去开发中高档项目，以提高企业竞争力，实现利润最大化。中高档项目的增加，必然促使房价上扬。

在中国人的传统观念里，有房才有家，尽管贷款负债成为房奴也心甘情愿；城市化进程的加速也让更多的人住进城市里来，都让楼市需求有增无减。昆明现有城市人口近200万，到2010年，昆明的城市人口将达300万，单从人口的角度还有100万将落户昆明安居乐业，如每人的居住面积按 25平方米测算，那么还有2500万平方米的住房有待建设。如果再加上50%的家庭需要换房，每户增加面积为25平方米，那么200万人口须增加面积为1000多万平方米（按每户4个人计算），昆明在未来的的5年内就有近4000多万平方米的住宅要建设。应该说，是需求成就了楼市，也是需求上涨了房价！

 

相关语录

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产热并非房地产单一的原因，实际上引起多重宏观调控的原因，并非房地产本身，而是跟整个宏观经济现状相关。长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值五方面因素共同造成了房地产投资热。

中原地产华北区总裁李文杰

土地供应短缺将带来2007年上半年可供上市销售的房屋套数供应持续下降，而购买力的积蓄将不得不面对今年房价大涨的事实。

著名经济学家萧灼基

降低房价的一个途径是降低成本，政府首先应该从降低土地批租价格入手，其次要减少税种。

前摩根斯坦利亚太区首席分析师谢国忠

房价上涨的重要原因来自于地方财政和中央财政之间税收的不平。由于地方政府的财政收入比起中央源头要少，但是支出却更大，因此长期以来形成依赖房地产发展以补贴地方财政的惯例，这是地方政府对房价推波助澜的根本原因。

建设部某官员

2006年涉及房地产各方面的调控政策已基本到位，2007年的主要任务是落实既有政策，政策的执行力度将直接影响房价涨跌。