2005年，深圳房地产市场在宏观调控的浪潮中一路走过，在土地资源紧缺、行政区划分割导致的一市两制、城市化速度极快、承接全球制造业转移及自主创新能力提高等大背景下，深圳房价逆市上扬，成为全国房地产市场的另类。

根据深圳社会经济发展的基础展望2006年，深圳房地产市场将呈现以下特点。

■空置率告急

据深圳市国土资源与房地产管理局数据，至2005年9月底，深圳商品房空置面积为139.36万平方米，与去年相比，大幅度下降26.51%，帐面空置率为13%,但如果考虑到其中很多商品房由于建成很早、设计落后、质量较差，已经没有实际价值，真实空置率应该在10%左右。

在城市化速度突飞猛进的背景下，平均年龄只有25岁、每年新增移民30万的年轻深圳，这个空置率过于危险，已经进入供应轻度紧缺区。由于土地供应到产品供应之间有易年半以上的生产销售周期，因此，明年的空置率将维持低位。“香地·半求工作室”最近一个月的监测数据表明，政府批准预售的面积同比下降32%，未来空置率还将过低，不但难以保证有充足的选择，还容易引发恐慌。

这一点，将给深圳政府的调控增加难度，也将考验深圳政府的楼市管制智慧。只有从增加供应、控制需求两方面同时入手才能真正地稳定楼市。当然楼市的恐慌也可能引来更严厉的调控措施，如果政府超出游戏规则之外，那么市场发生任何情况都有可能，但是如果是在规则之外，又没有重大不可抗击力发生的话，明年的房地产市场难以发生质的改变。

■深圳房地产市场的重心在2006将加速向关外转移

随着南坪高速、福龙公路、东部沿海高速、南光高速、1#地铁二期、3#地铁、4#地铁二期等主要交通干线的建设，关内外联系越来越紧密，深圳的交通骨架将越来越完善，大深圳而非特区内的过度美容将成为深圳市民的共识。

同时，深圳特区土地资源储备极其有限，80%以上的可建设用地都集中在关外两区。随着深圳转地完成，超过170平方公里的新增政府储备土地将全部集中在关外，保证未来30年深圳发展空间的土地资源将要绝对依赖关外两区。因此楼市将难以例外，深圳房地产市场的重心在2006将加速向关外转移。

■深圳关内外角色悄然转变

届时，深圳关内外在楼市中的角色将发生微妙的变化。关内，将演变成承接关内高收入阶层的居住场所，而关外则越来越成为那些注重价格与居住舒适性得到平衡的新一代购房者的关注。

同时，深圳特区将进入以旧改为主要新增量的阶段。在这个阶段中，新增供应量将维持稳定，楼市竞争将进入而今手（三级市场）时代，未来的发展商赢利重心将迅速脱离关内而迁移到关外，关内将是中介代理拼杀三级市场的重地。这一点从最近一年以来中介在关内大肆开店就可以得到佐证。

而关外则继续保持以新开发项目为主的阶段，在这里，三级市场依然还只是一个配角。换言之，深圳关内关外在楼市中的地位和角色将悄然转变。认识到这个转变，将是中介和购房者未来获得最佳收益的前提。

■深圳购房者主体将从第三产业向转第二产业

深圳20多年来，购房者主体与深圳特区经济主体有类似的地方，都是以第三产业为主要目标。但随着关外的全面兴起，在深圳产业入园、适度重型化政策加紧推行的背景下，未来“就地购房”、“产业跟随”的房地产现象将越来越普遍。

深圳的制造业早已经实现前店后厂的格局，厂救济就是关外，店就是特区。当深圳楼市的重心迁移到关外，深圳楼市面对的对象将忽然转变，从第三产业转变为第二产业，尤其是未来的中档房产开发，注重研究工业队伍的消费特点将是发展商必须要抓紧补的课。

可以肯定地说，深圳绝大多数发展商以前仅仅对于白龄、金领等来自金融、证券等第三产业的购房者研究较多，但是对于产业消费群体了解极少。

而关外楼市与以前深圳的楼市表现出非常大的不同。主要表现在消费主体从第三产业向第二产业的转移。深圳发展商一定要加紧研究产业群体的消费喜好，否则是难以提供对路的房产产品的。

■就地购房及产业跟随

2002年，深圳出台《深圳市卫星新城发展规划》及组团式城市功能规划，多中心、卫星城分工的多组团发展格局形成。    同时，深圳产业发展进入“产业入园”阶段，特区内大量的制造类企业向关外的产业园区转移，关外也进入到产业带动的经济发展阶段。

【“就地购房”将是关外的购房常态】

从目前来看，深圳的8大卫星城较为均匀地分布在关外各个地区，产业园区的分布西北到松岗、东北到坪地、东南到大鹏，中部到平湖，分布与离深圳特区远近已经没有必然联系。

而产业转移和均匀分布，将必然导致产业人口随之流动，同时，关外产业人群表现出收入水平差距非常小、有规律的上下班或倒班制度、收入相对第三产业来说较为稳定等特点。这种特点表现在购房上，就必然表现为就地购房现象越来越多。

而就地购房现象的增多，则将原来以离特区远近来衡量的地租、房价的高低开始变得模糊，深圳关外的  地租、房价自2004年以来表现出明显的“地租微差”、“房价微差”的特点。
 
【“产业跟随”应该是在关外拿地的基本策略】

深圳已经决定实行“产业入园”阶段，特区内大量的制造类企业向关外的产业园区转移。而制造业消费者表现为出行半径小、生活工作时间规律、喜好同时群居、对于上下班交通时间有严格要求等特点。

因此他们喜好“就地购房”，因此为了满足这种趋势，发展商就应该实行“园区跟随”的拿地策略，在产业园周围拿地，为产业园区做居住配套将是关外开发的主要选择。

■深圳写字楼、住宅估价混乱局面将得到一定程度扭转

目前，深圳房地产市场表现出一个特点，那就是写字楼市场的相对低估。2005年上海甲级办公楼租金大涨25%达到1美元/平方米/天，涨幅创下历年新高，而空置率仅为5%。最近花旗银行收购永新广场，此前高盛收购百腾大厦，麦格里银行收购新茂大厦，收购价格均超过了3000美元/平方米的水平。较上年涨幅同样达到了惊人的20%。上海高级写字楼走俏的情形是整个中国市场看好的缩影。

但是，深圳就连最核心的cbd区域，写字楼的销售价格也仅仅在12000元/平方米左右，与同区域住宅相差无几。而租金上，cbd写字楼租金也保持在80元/平方米水平。这种估价的混乱局面一方面表明深圳楼市发展还不健全，另外舆论混乱、消费者不成熟、业界不成熟也都是原因。

随着深圳中心区各项重大设施投入使用，cbd的聚集优势将逐渐显示，而写字楼与住宅估价的混乱局面在销售阶段没有得到纠正，但是在租赁市场可能会得到一定程度的纠正。