近日来，昆明炳瑞商贸有限公司推出宣传，公开发售67年产权商铺，并在宣传材料中承诺：“凡购买螺蛳湾第七交易区儿童商城”的客户，均可选择将商铺交予商场经营管理，公司将以每月每平方米150元回馈消费者。并承诺：5年后将以不低于35000元/平方米的价格回购。同时该公司在某媒体上的宣传说，商城的5年收益率高达145%，年收益率29%。


看到此宣传后，我马上被吸引了，不禁在心里算开了账。如果按每平方米26000元购买，5年后以每平方米35000元的价格再卖给该商贸公司，每平方米稳赚9000元，再加上交给该公司代管出租商铺，每月每平方米150元，一年就是1800元，5年可收益9000元。两笔相加每平方米稳赚18000元，平均每年可嫌3600元。


算账后，我们一家人都觉得这件事回报率丰厚。如果真有这事，应该试试。


日前，我来到该公司售楼部，交了5000元，购买了“VIP预约卡”，预订了一间铺面。该公司给我开了收据，作为正式售房优选房权证。并可享受5%的优惠。现请贵刊的律师帮我参谋一下：一、售后管理包租回报每平方米150元；二、5年后每平方米不低于35000元/平方米的回购商铺承诺等，在法律上对我们投资者而言有没有保障？安不安全？


 这笔钱是我们全家人千方百计筹措来的血汗钱，关系着我们一家人今后的生存。这么重大的投资，我该如何抉择谢谢！(昆明一市民 2006年7月27日)


律师解答：


带租约销售是房地产销售的常用模式。它一般是指房地产开发经营企业或者房屋产权单位，在其投资建造的商品房或存量房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人承租买受人所购商品房，以承租期的租金冲抵部分售房款，或偿付一定租金回报的行为。


带租约销售是房地产开发商惯用的促销方式，因为它能以高额的租金回报来吸引购房人或投资者。


就你所反映的情况来看，开发商的行为属于典型的“带租约销售”、并且在此基础增加了回购的承诺。就这种销售模式而言，虽然看上去对购房者有很大的吸引力，但对你来说存在如下法律风险：


(一)租金收益不能实现。出售人在合同中约定，由承租人(可能是出售人也可能是出售人指定的承租人)按期向你支付约定租金。在这种情况下，你能否收到约定租金完全依赖于承租人的实际经营状况及诚信履约和支付能力。因为承租人同时面对的可能是上百户业主，按时支付包租期间的租金对承租人来说无疑有一定的资金压力。如果承租人经营不善或不诚信或存在资金困难，很有可能会出现迟延支付租金、不按约定的数额支付租金或是根本不支付租金的情况。例如有的承租公司是项目公司，完成了一个项目后就立即注销公司。或者承租人经营亏损。以上情况，无论你们约定了多高的租金，也是一纸空文。很可能承租人在支付一两个月的租金后就无法再继续支付租金。那么，你可能想到还可以到法院起诉要求承租人按合同约定支付租金，但这不仅需要花费相应的诉讼成本，是一个漫长的过程，同时，还要面临无法对判决进行执行的难题，因为此时的承租人已经没有履行能力了，你也只能得理不得钱。


(二)回购难以实现。虽然你们在合同中约定5年以后由出卖方对房屋进行回购，但在5年的时间内，出卖方很可能出现已经不复存在或根本没有资金进行回购的情况。并且该楼盘回购的价格又高达3.5万元/平方米，出卖方面临的业主可能是几十上百户，你可以算算，出卖方都采取回购的方式，5年以后，将需要多少资金对所有包租的房屋进行回购？勿庸置疑，这将是一笔很大的金额，那么，对任何一个企业来说，短时间内拿出一笔金额巨大的现金将是件不容易的事，那么在这种情况下，出卖方如何能够按照合同进行如期的回购呢？


所以，带租约销售实际上是开发商先描绘出一个美好的商业前景，就像画一个饼，然后将这个饼卖给每一个购房人，至于这个饼购房人能否吃到，这是个碰运气的事。商铺是否能够经营得好购房人是很难作出判断的，但这种判断将会严重影响购房人的权益。在此情况下，购房人应当有心理准备，一旦决定购买，购房者的权益就与商铺的经营状况及对方的信用牢牢地捆在了一起。我认为投资都有风险，不是任何有风险的事情都不能做，而是看风险是否超出了预计的范围，并且有没有承担风险的心理准备。对于这个案例，作为一个投资人，首先应当考虑最坏的情况是怎么样的，那就是固定租金和回购都不能实现，那么你自己能否将房屋出租或者卖出去，市场上的租金或者售价是怎么样的，会有多大的亏损？如果你能够承担最坏的打算，那么赌一把也未尝不可。但是如果这个亏损太大个人无法承受，那么还是不要做这样的冒险。对于这个案例，我个人认为回购的价格很高很难实现，并且房屋现在的售价很高，如果不能实现回购则购房人不一定能够按现有价格以上自行出售出租，因此建议购房人购房时慎重考虑后再作决定。(云南华纬律师事务所 武侠 夏琼英律师)